Czy najem lokalu komunalnego jest coś warty?

Dość często zastanawiamy się czy najem lokalu komunalnego ma wartość, która prowadzi do spłaty w podziale majątku po rozwodzie?

W potocznym rozumieniu najem jako prawo niezbywalne i niedziedziczne jest wart zero. W dużym uproszczeniu możemy uznać to za prawdę, z jednym podstawowym wyjątkiem. Gdy wynajmujemy lokal komunalny co do zasady płacimy mniej niż gdybyśmy wynajęli podobne mieszkanie na wolnym rynku. I tu właśnie leży nasza korzyść. Jeśli np. płacimy 200 zł czynszu, a na rynku zapłacilibyśmy 1000 zł. to jesteśmy 800 zł. „do przodu” miesięcznie. To co prawda operacja wirtualna bo być może nie mamy 1000 zł., które moglibyśmy przeznaczyć na mieszkanie, ale korzyść jest ewidentna- mamy gdzie mieszkać płacąc za to ułamek ceny. I w takiej sytuacji- jeśli mieszkanie to służyło zaspokajaniu potrzeb rodziny, a my właśnie się rozwiedliśmy i nie chcemy mieszkać z byłym małżonkiem, to pojawia się problem z podziałem mieszkania ( wynajmowanego ).

Oczywiście małżonek który chce zostać w tym lokalu twierdzi, że byłem mężowi czy żonie nic się nie należy bo „to tylko najem”. Otóż nie, co znajduje mocne podstawy w przepisach i orzecznictwie.

Np. w uchwale z dnia 24 maja 2002 r. sygn. akt III CZP 28/02, Sąd Najwyższy przyjął, że

„Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu (…) wartość prawa najmu jest określana przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu(…)Ponieważ prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być pomocna jego wartość rynkowa, lecz konieczne staje się odwołanie do przeciętnego czynszu rynkowego, który musiałby zapłacić zainteresowany korzystaniem z takiego lokalu mieszkalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest jedynym słusznym miernikiem wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego. Realną wartość prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego, będącego ekwiwalentem możliwości korzystania z lokalu. „

Czyli musimy ustalić ( samodzielnie lub przez biegłego jeśli nie dojdziemy do porozumienia) jaki jest czynsz wolnorynkowy podobnego lokalu, odejmujemy od tego czynsz jaki płacimy gminie, a różnicę mnożymy przez przewidywany czas dalszego trwania najmu.

Przewidywany okres dalszego trwania najmu komunalnego

I tu pojawia się problem bo to zabieg dość teoretyczny, ale bardzo istotny co do skutków. Jeśli umowa była zawarta czas nieokreślony, to w zasadzie powinno się przewidzieć ile przeciętnie osoba w danym wieku w Polsce jeszcze pożyje ( pomocne mogą być tu statystyki ZUS ). I jeśli mamy do czynienia z człowiekiem młodym, to statystycznie pożyje on jeszcze np. 40 lat, co może sprawić, że konieczność spłaty małżonka, który opuszcza lokal i nam go zostawia może opiewać na bardzo wysoką sumę. W skrajnych przypadkach wyższą niż gdybyśmy dzielili mieszkanie własnościowe!

Jak można się wówczas zachować? Cóż, trzeba liczyć na rozsądek sędziego, każda sprawa jest inna i być może w naszej będą okoliczności pozwalające wydać rozsądne rozstrzygnięcie, ewentualnie druga strona będzie skłonna zawrzeć ugodę, nieoderwaną od rzeczywistości.

PORADNIK

ODSZKODOWANIA

PRAWO CYWILNE

PRAWO GOSPODARCZE

PRAWO KARNE

PRAWO PRACY

PRAWO RODZINNE